新政力道趋稳 政府提房产商降价自救
                                  2008年12月24日 来源：上海证券报

12月17日,在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施,业内外称之为“国三条”。随后,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,进一步进行了补充和强调。放宽二次购房贷款限制、下调营业税,以及对开发商有条件信贷
支持等各项条款,构成了今年第二轮房地产救市政策的核心。政策预期是否如业内外所愿？此轮新政对于市场促进效果会如何？上证第一演播室请来业内人士做解答。

主持人:此次二轮房地产政策的亮眼之处体现在哪里？
丁祖昱:国务院此次发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,紧随着“国三条”之后出台,可以看作是后者的补充意见。在这次新一轮的救市政策中,值得注意的是,在进一步鼓励普通商品住房消费方面,明确了之前的“改善性住房”定义,提出已贷款购买一套住房,但人均面积低于当地平均水平的,可按照首次贷款购买普通自住房享受优惠;对于住房转让环节营业税的减免,政策执行期暂定为一年;此外,新一轮救市政策还提出,引导房地产企业自主应对市场变化,以促进商品住房销售。而下放相应权限予地方政府,也是其中一个亮点。

从《意见》内容来看,“二套房贷”和下调营业税的相应规定,是对之前政策的明确。而增加的第三条,则是强调地方政府调控房地产的主动性和差异性、加强房地产市场监测,以及稳定市场信心的舆论导向。这也意味着,未来各地方政府可以在相应的框架之下,针对区域市场情况出台政策。

主持人:对于房地产企业来说,是否会有实质性利好影响？

丁祖昱:此次新一轮的救市政策,除了依然强调要一手抓保障性住房建设、一手抓普通商品住房消费之外,对于房地产企业的态度也同样明确化。其中,鼓励开发商降价却是第一次提出。《意见》指出,房地产开发企业要主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。此外,通知还指出,对于房地产开发企业在调整住房销售价格过程中出现的纠纷,要努力做好化解工作,引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。从这一侧面来看,“降价”已被确定为一种市场行为,开发商降价自救成为应对市场变化的首要方式。

此外,从表面上来看,新政似乎对于房企的信贷“枷锁”进行了松绑,但实际上并未如此。我认为,对于开发商来说,最重要的就是融资渠道的畅通。但新政只是针对相应项目、相关企业进行融资方面的支持。因此,银根紧缩的问题只是部分解决。况且,对于执行谨慎的商业银行来说,是否能够落实贯彻到位,也尚是个未知数。

主持人:能否预测一下未来市场走势将会如何？

丁祖昱:应该说,这一轮政策的出台,既在意料之中又在意料之外。这话怎么说呢？救市政策的进一步出台当然属于“意料中事”,但力度不大,却是出乎意料之外的。

“二套房贷”和营业税的内容并无太大新意,总体来说,政策基调还是趋稳为主。市场普遍认为最具提振能力的“购房退税”,并没有呼之而出。可以看到,对于政策是否会影响房价再次上涨仍然存在疑虑,因此并不会轻易使用这把“双刃剑”来直接推动市场。

个人认为,新一轮救市政策对于市场作用力并不明显。从总体来看,政策出台的步伐仍是“亦步亦趋”,加上相应权限下放到了地方政府,大胆预测一下,市场对于进一步政策出台的仍会产生等待心态,反而可能引发观望情绪。（唐文祺）